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兴证固收:地产销售与地产投资之间持续背离该怎么看

来源:兴证固收研究;作者:池光胜,唐跃

1、当前的销售数据和投资数据都有一定程度的失真,但更深层地看,二者的背离反应了房地产市场结构的深刻变化。通过将房地产投资拆成“地的投资”和“房的投资”可以发现,随着房价的不断上涨,“地的投资”对房地产投资的贡献开始变得越来越大。“房的库存”、“地的库存”和“开发商对未来的楼市预期”等因素都会对“地的投资”产生重要影响,但只有第一个因素与商品房销售直接相关,后两个因素主要与开发商行为直接发生联系,在当前土地储备和优质城市可售房源双重不足的情况下,房企有较强的“拿地补储”动机,这会对“地的投资”进而对房地产投资构成较好支撑。

2、地产投资与商品房销售的持续背离恰好与当前主要城市的商品房库存下降较快和主要房企的土地储备不足的现实相一致。可以预见的是,除非有更加严厉的调控政策出台,否则在未来一定时期,至少未来1-2个月内,“地热房冷”的格局大概率还会维持。

3、从房地产投资本身来看,我们需要越来越看重“地的投资”,尤其是对房价较高的一二线城市而言,“新开工”对房地产投资的作用已经大幅弱化;对房价普遍不高的三四线城市而言,“新开工”仍具有一定的领先意义,但随着三四线房价的不断上涨,我们需要留意“新开工”指标对房地产投资的重要性也存在逐渐让渡于“土地出让”的可能性。

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